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契約による弁護士費用の負担
賃貸借契約において賃料が未払のときに内容証明郵便を送っているが、その費用をテナントに負担させるにはどうしたらよいか？また、賃料未払のために賃貸借契約を解除し、建物明渡訴訟を提起した場合の弁護士費用を相手方に負担させることにはどうしたらよいか？民泊を止めさせたい。
当社は住宅の賃貸を業としているが、テナントの中に外国人旅行者を宿泊させているものがいることが判明した。民泊を止めさせ、そのテナントを追い出したいが力を貸して欲しい。マスターリース契約書の作成
Ｑ 当社はビルのオーナーからビルの管理の委託を受けているが、明渡訴訟を遂行する場合等当社が賃貸人となっていた方が便宜である。そこでオーナーからビルを一括借り上げしてテナントに転貸する契約であるマスターリース契約に切り替えようと思う。マスターリース契約には固定賃料の場合（固定仕切り型）、テナントから現実に支払われた賃料をベースにその一定割合とする場合（実収スライド型）、あるいはその賃料同額とする一方PM契約に基づく報酬をもらう場合（いわゆるパススルー型MLPM契約）、テナントから現実に支払われたか否かにかかわらず一定額を支払う場合（賃料保証付きのパススルー型MLPM契約）があるとのことである。それらのモデル契約書を提供してほしい。
A もちろんお受けできます。 但し、管理委託契約からマスターリース契約に切り替えるには既存の賃借人の個別同意が必要であること、マスターリース契約特有の問題が発生すること、新しい契約は特に一定期間メンテナンスが必要であることから顧問契約をお勧めしております。
ビル事業のための「これだけは知っておきたい区分所有法」
2015年11月20日(金) 13時30分～16時00分（開場:13時00分） 東京都千代田区平河町1-5-9 厚生会館 ５階 ＜お申し込み・お問い合わせ＞ 日本ナレッジセンター 〒105-0001 東京都港区虎ノ門1-12-12 TEL:03-5511-8668 FAX :０３-５５１１-０７０７ メール:info@jkcc.jp修繕工事の長期化
当社は賃貸住宅を一括借り上げし、転貸している。このたび大規模修繕の実施をオーナーに要望し、工事を実施してもらった。
しかし、実際に工事を始めたところ、 当初想定したよりも修繕が必要な部分が多く、且つ、困難であり、工期が大幅に延びてしまい、テナントからは解約が相次ぎ、また、空室のリーシングにも重大な支障を来している。オーナーに対し損害賠償請求したいが依頼できるか？
賃料増減額確認請求訴訟の確定判決の既判力（最判平成２６年９月２５日）
【事案】
１ 賃貸人Ａと賃借人Ｙ１は、昭和４８年１０月１６日、本件建物部分について、賃料を月額６０万円として賃貸借契約を締結。
２ その後、賃貸人の地位の移転及び賃料の改定が繰り返し。
３ 平成６年１月１日以降の賃料は月額３００万円とされていた。
４ Ｙ１は、平成１６年３月２９日、当時の賃貸人Ｂに対して、同年４月１日から賃料を月額２４０万円に減額する旨の意思表示を行い（基準時１）、
５ 平成１７年６月８日、同年２月９日に賃貸人たる地位を承継したＸ１を被告として、「本件賃料が平成１６年４月１日から月額２４０万円であること」の確認等を求める前件本訴を提起した。
６ Ｘ１は、平成１７年７月２７日、Ｙ１に対して、同年８月１日から賃料を月額３２０万２２００円に増額する旨の意思表示を行い（基準時２）、
７ 平成１７年９月６日に「本件賃料が平成１７年８月１日から月額３２０万２２００円であること」の確認等を求める前件反訴を提起した。
８ Ｘ１は、前件訴訟の係属中である平成１９年６月３０日に、同年７月１日から月額３６０万円に増額する旨の意思表示（本件賃料増額請求）を行った（基準時３）。
９ Ｙ１は、本件賃料増額請求により増額された本件賃料額の確認請求を前件訴訟の審理判断の対象とすると訴訟手続が著しく遅延することになることを理由に、裁判所はＸ１が前件訴訟における反訴ではなく別訴の提起によって確認請求を行うよう促すことを求める旨の上申書を提出したため、Ｘ１は、本件賃料増額請求により増額された本件賃料額の確認請求の追加をしなかった。
１０ 前件訴訟の第一審は、平成２０年６月１１日、「本件賃料が平成１６年４月１日から月額２５４万５４００円であること」を確認するなどの限度でＹ１の前件本訴を一部認容し、Ｘ１の前件反訴については全部棄却する旨の判決をした。この判決に対してＸ１が控訴したが、控訴審は、平成２０年１０月９日に口頭弁論を終結し、同年１１月２０日にＸ１の控訴を棄却する判決をした。この控訴審判決は、同年１２月１０日に確定した。
１１ Ｘ２は、平成２３年４月２８日、Ｘ１から本件賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した。Ｘ１及びＸ２は、Ｙ１に対して、本件賃料増額請求により増額された本件賃料額の確認等を求めて、本件訴訟を提起した。なお、原審の口頭弁論終結後である平成２５年３月２１日にＹ２がＹ１を吸収合併しており、Ｙ２が本件訴訟の訴訟手続を承継した。
【原判決】
前件訴訟においてＹ１は基準時１から事実審の口頭弁論終結時までの賃料額の確認を求め、Ｘ１は基準時２から事実審の口頭弁論終結時までの賃料額の確認を求めたものと解されるから、本件訴訟でＸらが前件訴訟の事実審の口頭弁論終結前である基準時３において賃料増額請求により賃料が増額された旨を主張することは前訴判決の既判力に抵触するために許されないとして、Ｘらの請求を棄却した。
【判旨】
原判決破棄差し戻し
１ 借地借家法３２条１項所定の賃料増減請求権は形成権であり、その要件を満たす権利の行使がされると当然に効果が生ずるが、その効果は、将来に向かって、増減請求の範囲内かつ客観的に相当な額について生ずるものである（最高裁昭和３０年（オ）第４６０号同３２年９月３日第三小法廷判決・民集１１巻９号１４６７頁等参照）。
２ この効果は、賃料増減請求があって初めて生ずるものであるから、賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟（以下「賃料増減額確認請求訴訟」という。）の係属中に賃料増減を相当とする事由が生じたとしても、新たな賃料増減請求がされない限り、上記事由に基づく賃料の増減が生ずることはない（最高裁昭和４３年（オ）第１２７０号同４４年４月１５日第三小法廷判決・裁判集民事９５号９７頁等参照）。
３ 賃料増減額確認請求訴訟においては、その前提である賃料増減請求の当否及び相当賃料額について審理判断がされることとなり、これらを審理判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの（直近の賃料の変動が賃料増減請求による場合にはそれによる賃料）を基にして、その合意等がされた日から当該賃料増減額確認請求訴訟に係る賃料増減請求の日までの間の経済事情の変動等を総合的に考慮すべきものである（最高裁平成１８年（受）第１９２号同２０年２月２９日第二小法廷判決・裁判集民事２２７号３８３頁参照）。したがって、賃料増減額確認請求訴訟においては、その前提である賃料増減請求の効果が生ずる時点より後の事情は、新たな賃料増減請求がされるといった特段の事情のない限り、直接的には結論に影響する余地はないものといえる。
４ 賃貸借契約は継続的な法律関係であり、賃料増減請求により増減された時点の賃料が法的に確定されれば、その後新たな賃料増減請求がされるなどの特段の事情がない限り、当該賃料の支払につき任意の履行が期待されるのが通常であるといえるから、上記の確定により、当事者間における賃料に係る紛争の直接かつ抜本的解決が図られるものといえる。そうすると、賃料増減額確認請求訴訟の請求の趣旨において、通常、特定の時点からの賃料額の確認を求めるものとされているのは、その前提である賃料増減請求の効果が生じたとする時点を特定する趣旨に止まると解され、終期が示されていないにもかかわらず、特定の期間の賃料額の確認を求める趣旨と解すべき必然性は認め難い。
以上の事情に照らせば、賃料増減額確認請求訴訟の確定判決の既判力は、原告が特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限り、前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ずると解するのが相当である。
５ 本件においては前件訴訟につきＹ１及びＸ１が特定の期間の賃料額について確認を求めていたとみるべき特段の事情はないといえ、前訴判決の既判力は、基準時１及び基準時２の各賃料額に係る判断について生じているにすぎないから、本件訴訟において本件賃料増額請求により基準時３において本件賃料が増額された旨を主張することは、前訴判決の既判力に抵触するものではない。
【コメント】
賃料増減額確認訴訟の訴訟物に関しては時点説と期間説がありますが、本判決は、時点説によることを明らかにした判決です。
時点説とは、賃料増減額確認訴訟の既判力は、前件訴訟の事実審の口頭弁論終結時（平成２０年１０月９日）において、基準時１の時点（平成１６年４月１日）での賃料が月額２５４万５４００円であるという点に生じ、全部棄却であるＸ１の前件反訴の確定判決の既判力は、基準時２の時点（平成１７年８月１日）では賃料は月額３２０万２２００円ではないという点に生じるとするものです。
基準時２の時点以降の賃料額については、前件訴訟の事実審の口頭弁論終結時においても既判力が生じないことになり、Ｘらが本件訴訟において基準時３の時点で賃料が増額された旨を主張することは、前訴判決の既判力に抵触しないという結論に至るということになると解されます。
時点説に対しては、時点説によれば基準時２から前件訴訟の事実審の口頭弁論終結時までの賃料額は訴訟物ではないために既判力が生じないことになり、前件訴訟の確定判決の紛争解決機能が著しく小さくなってしまうのではないかという懸念があり得る点です。
他方、期間説とは賃料増減額確認訴訟の訴訟物について、増減額請求の意思表示の到達した日から事実審の口頭弁論終結時までそのまま継続している賃料額であるとする説です。
賃料増減額請求が形成権であり、意思表示が到達した時点で増減額の効果を生ずるという上記の性質を重視すれば、時点説にも十分な説得力があるということができると思います。
自動更新条項と賃料増額
当社は賃貸住宅を保有し、運営しているが、賃料が上昇トレンドであるので増額請求をしたところ、賃借人から「本契約終了３か月前までに書面により反対の意思表示をしない場合、本契約はさらに２年間同一の条件で更新されるものとし、爾後も同様とする。」と賃貸借契約書の規定されているので、この更新の時点が賃料についての最終合意時点とするべきであり、その時点からの経済変動があったとはいえないので増額には応じられない旨反論されました。どのように対応したらよいでしょうか？
台風による漏水
台風による風雨で漏水した。
ビルのサッシュの継ぎ目が原因のようでもあり、あるいはコーキングの劣化が原因であるようにもみえる。
まずは 前者を前提に修繕工事をしようとしたところ、テナントから原因をきちんと特定しないで工事をしないでほしい、迷惑である旨苦情がきた。
どのように対応するべきか？
貸ビル引渡の遅延に基づく損害賠償請求
当社はオーナーがビルを一括借り上げし(マスターリース）、第三者に転貸する(サブリース）ことを業としているが、更地の状態で建物賃貸借契約を締結したところ、引渡が半年以上遅延した。逸失利益その他の損害を被ったので損害賠償請求したい。テナントの信用調査
新規テナントの信用調査をしてもらえるか？オーナーからのマスターリース契約の解約
当社はオーナーからビル１棟を転貸目的で一括借り上げしている（いわゆるマスターリース）が、オーナーから、当社が賃貸差益をとりすぎであることを理由としてマスターリース契約を解約したいとの申入を受けた。応じなければならないのか？
建て替えを理由とするマスターリース契約の解約
当社はオーナーからビル１棟を転貸目的で一括借り上げしている（いわゆるマスターリース）が、オーナーからビルを建て替えたいのでエンドテナントの明渡をしてほしいと言われた。エンドテナントへ立ち退き交渉になると思うが弁護士法上問題があるのではないか？最高裁平成２５年４月９日判決 建物所有権の移転と看板等使用
最高裁平成２５年４月９日判決 建物所有権の移転と看板等使用
【事案の概要】
本件は、建物の地下１階部分を賃借して店舗を営む上告人において、同建物の所有者の承諾の下に同建物の１階部分の外壁等に同店舗のための看板等を設置していたところ、同建物全部を譲り受けた被上告人が、上告人に対し、所有権に基づき、地下１階部分の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求めるとともに、上記看板等の撤去をも求める事案である。
なお、原判決中、地下１階部分の明渡請求及び賃料相当損害金の支払請求をいず
れも棄却すべきものとした部分は、被上告人が不服申立てをしておらず、当審の審
理判断の対象となっていない。
【事実関係】
１ 本件建物は、渋谷駅周辺の繁華街に位置する地上４階、地下１階の建物である。
２ Ａは、昭和３４年から本件建物を所有していた。
３ 上告人は、昭和３９年頃から本件建物の地下１階部分（以下「本件建物部分」という。）でそば屋（以下「本件店舗」という。）を営業しており、遅くとも平成８年９月までに本件建物部分についての賃借権を得た。
４ 上告人は、本件店舗の営業開始以降、Ａの承諾を得て、本件店舗の営業のために、原判決別紙看板目録記載の看板、装飾及びショーケース（以下「本件看板等」という。）を設置した。その設置箇所は、本件建物の１階部分の外壁、床面、壁面等であり、いずれも地下１階の本件建物部分へ続く階段の入口及びその周辺に位置していた（なお、記録によれば、本件看板等の一部は本件建物に固定されているが、分離は可能であるものとうかがわれる。）。
５ Ａは、平成２２年１月、本件建物をＢに売却した。
６ Ｂは、平成２２年４月、本件建物を被上告人に転売した。その際に作成された売買契約書には、本件建物の賃借権の負担等が被上告人に承継されること、本件建物に看板等があることなどが記載されていた。
【判旨】
前記事実関係によれば、本件看板等は、本件建物部分における本件店舗の営業の用に供されており、本件建物部分と社会通念上一体のものとして利用されてきたということができる。上告人において本件看板等を撤去せざるを得ないこととなると、本件建物周辺の繁華街の通行人らに対し本件建物部分で本件店舗を営業していることを示す手段はほぼ失われることになり、その営業の継続は著しく困難となることが明らかであって、上告人には本件看板等を利用する強い必要性がある。他方、上記売買契約書の記載や、本件看板等の位置などからすると、本件看板等の設置が本件建物の所有者の承諾を得たものであることは、被上告人において十分知り得たものということができる。また、被上告人に本件看板等の設置箇所の利用について特に具体的な目的があることも、本件看板等が存在することにより被上告人の本件建物の所有に具体的な支障が生じていることもうかがわれない。
そうすると、上記の事情の下においては、被上告人が上告人に対して本件看板等
の撤去を求めることは、権利の濫用に当たるというべきである。
【コメント】
穏当な判断だと思います。逆に本件看板等の撤去を認めた高裁判断は誠に遺憾。
無断再転貸と転借人の行方不明
当社はオーナーからマスターリース契約に基づき、マンション一棟を一括借り上げし、転貸している。転借人の一人であるAが賃料の支払いを滞り始めたので、現場に出向いたところ、Aから住んでいいといわれたと称するBが物件を占有しており、Aに賃料を支払っているが、最近Aと連絡がとれないと述べた。Bは当社の求めに応じて退去し、保有していた鍵を返還したが、A所有の物とBが称する動産が物件に残置されている。どのように対応したらよいか。
賃料の減額請求対応
近時、テナントから賃料の減額請求を受けているが、どのように対応するべきか、アドバイスしてほしい。不動産鑑定士による簡易査定で見通しを立てたいが不動産鑑定士を紹介してもらえるか？
地代の減額請求
当社は駅前の土地を保有しており、デパートに賃貸している。リーマン破綻後、地代の値下げ要求が強く、うんざりしている。どう対応するべきかアドバイスをしてほしい。
駐車料込みの社宅
当社は賃貸住宅を保有し、法人個人に対し、賃貸しているが、社宅として利用しているある法人の社員から「駐車場については社宅扱いにならないが、駐車料込みの契約にしてもらえれば、事実上会社から社宅として賃料の補助が出る。そうしてもらえないか。」との申出を受けた。申出に応じてよいか。
事業用借地契約と普通借家契約
当社は地主から土地を借り、その上に建物を建てて賃貸している。
ところが、地主との契約は事業用借地契約であって、一定期間経過したら建物を収去し、土地を明け渡さなければならない。建物についても定期借家契約にするべきだったのだが、うっかり普通借家契約で契約してしまった。どう対応するべきか、代理人となって交渉してもらえるか。
建設協力金の没収と課税
建設協力金方式でロードサイドに店舗を建設し、賃貸していたが、テナントが業績不振となって契約期間半ばで解約した。賃貸借契約に基づいて建設協力金を没収したところ、税務署から無償行為であるとして課税された。どう対応するべきかアドバイスしてほしい。
業績不振を理由とする賃料減額請求
テナントから業績不振を理由として賃料減額請求された。どう対応するのが得策か？
収益物件の購入と未払い賃料債権の処理
このたび収益ビルを１棟購入することになりました。賃料の未収があるようですが、これはどのように処理するのがよいでしょうか？債権譲渡をしてもらった方がよいでしょうか？
仮にそうだったら債権譲渡契約書等書類を作ってもらえますか？
賃料減額請求
賃料減額請求をしたいと考えているので、代理人を引き受けてほしい。不動産鑑定士と組むと強いと聞いたが、提携している不動産鑑定士はいるか？【那須・本間法律事務所：提携関係にある不動産鑑定士がおりますので対応可能です。】
定期建物賃貸借契約の終了
私は保有する建物を店舗として、第三者に対し、定期建物賃貸借契約で賃貸しているが、契約期間が満了する。賃借人から再契約をしてほしいといわれているが、交渉の窓口を引き受けてもらえるか。
旧々耐震基準の建物と震災
当社が保有する賃貸ビルは昭和４３年築であるが、先の地震で壁にクラックが生じた。テナントから「不安なので移転したい、ついては引っ越し代等を払ってほしい」といわれている。どう対応したらよいか。
シェアオフィスと借地借家法・宅建業法
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたびワンフロアをいわゆるシェアオフィス、すなわち、パーティションで区画を細かくし、会議室を共用するというやり方である。こうしたシェアオフィスの場合にも借地借家法の適用はあるのか、また不動産仲介業者から仲介を受ける場合、重要事項説明は必要になるのか。
抵当権設定後のサブリース
当社は物流業者であるが、このたび、大型物流倉庫を賃借することになった。その物流倉庫は私募ファンドによって建てられたものであり、物流倉庫を保有する特定目的会社から、一括して賃貸管理会社に賃貸され（いわゆるマスターリース）、その賃貸管理会社からエンドテナントに転貸する（いわゆるサブリース）というスキームになっている。
ところで、
（１）マスターリース契約締結
（２）抵当権設定
（３）サブリース契約（これからである。）
という時系列になるが、サブリース契約は抵当権設定後の賃貸借として、競落人に対抗できないのであろうか？教えてほしい。
マスターリース敷金の回収
当社はオーナーからビルを一括で借り上げ、第三者であるテナントに対し、転貸するサブリース事業を行っている。不動産市況の低迷を受け、賃料、敷金とも逆ざやになっており、マスターリース契約を解約したい。解約におけるアドバイス、その後の敷金回収を依頼したいが、可能か。なお、平成初期の案件であるため敷金は賃料の２０ヶ月分程度ある。
店舗賃貸借契約
店舗用賃貸借契約をドラフトしてほしい。
室外機と低周波
当社が保有する賃貸マンションの１階にはコンビニエンスストアが入居しておりｌ、２階よりも上階が賃貸住宅となっている。屋上にはコンビニエンスストアのエアコン及び冷蔵庫の室外機が設置されているが、最上階のテナントから「室外機から低周波が発生している。頭痛や耳鳴りの被害を受けたので損害賠償請求したい。」と言われた。どのように対応したらよいか？
テナントによる物の放置
１階店舗で賃貸しているテナントが通路に大量の物を積みあげている。撤去するように要請しているが、言を左右にして応じない。どのようにしたらよいか？
そうして困っているところ、同じビルの他のテナントから「上記の大量のもののために顧客が通行できず、そのために逸失利益が発生した。ついては来月の賃料から相殺させてほしい」と言ってきた。どうしたらよいか？
賃借人の逮捕・勾留
マンションを賃貸していたが、賃料未払となり、そのうちにテナントが警察に逮捕され、勾留されていることが判明した。どのように対応したらよいか、アドバイスしてほしい。
賃借人の民事再生
賃借人が民再生手続開始の申立をした。未収賃料が発生しているのだが、これを回収するにはどうしたらよいか？
屋上防水とテナント変電設備
当社はオーナーから一棟のビルのマスターリースを受け、同時にプロパティマネジメントも受託している。あるテナントに対し、ビルの屋上に変電設備を設置することを認めているが、屋上の防水が劣化して雨漏りが生じたため、早急に屋上防水工事を実施したい。
その場合に変電設備の撤去を求めることができるか、またそれに要する費用負担はどのように考えればよいか？
マスターリース契約の解約
信託銀行とマスターリース契約、プロパティマネジメント契約を締結し、物件を賃借し、且つ管理に当たっているが、信託銀行側からこれらの契約について解約予告を受けた。如何に対応するべきか。
耐震補強工事とテナントの立ち退き
当社は貸ビル業を営んでいるが、耐震性にやや問題のあるビルがある。そこで順次、耐震改修工事を実施したいと考えているが、工事に際してはテナントに一時退去していただく必要がある。一連の手続についてアドバイスをしてほしい。また、テナントとの交渉が決裂した場合、代理人として交渉してほしい。
賃料の増額
賃料増額請求、その後の調停、差額賃料請求等一連の手続をしてほしい。
逆鞘マスターリースの解消
サブリース賃料の方がマスターリース賃料よりも安い、いわゆる逆鞘のマスターリース契約がある。これを解消したいと思うが、解消する際の注意事項、特に敷金の保全の方法についてアドバイスをしてほしい。
立体駐車場と借地借家法
当社はタワー型の駐車場のマスターリースを受け、転貸している。暗証番号式で、駐車する場所についてはそのときどきで一定していない。
この場合、建物の賃貸借として借地借家法が適用されるのか？
マスターリース契約とサブリース契約の各賃料の発生時期
当社はある新築ビルについてオーナーとマスターリース契約を締結し、テナントにサブリースすることになった。マスターリース契約においては内装工事期間中に賃料は発生しない旨規定されているが、サブリースについては賃料が発生することになっている。マスターリース契約における賃料が発生する前にサブリース契約の賃料を発生させて問題がないか。
天井漏水と賃借人からの損害賠償請求
当社はマンションを賃貸している。屋上防水が切れていたのか、大雨の日に天井から漏水してしまい、テナントから損害賠償請求を受けた。どのように対応したらよいか。
駐車場契約と借地借家法
駐車場を賃貸しているが、駐車場契約に借地借家法の適用はあるか。借地借家法の適用があるとすると賃料の３ヶ月分程度を滞納しないと解除が認められないと聞いたが・・・。
賃借人以外の占有者
未払賃料がたまったので賃貸借契約を解除したい。最近現場に行ったら別の会社の看板が玄関扉についていた。どのように対応したらよいか。
架空人名義での賃貸借
賃料未払が継続しているので契約を解除する旨の通知をしたところ、郵便が届かなかった。ようやく賃借人の居所を尋ね宛てたところ、名義貸しで一度も住んだことはないとのことであった。他方、賃貸物件では最近引っ越してきたような夫婦が住んでいる。一体今誰が住んでいるのか皆目分からないが、確実に明渡を実現するための方策はあるのか？債務者を特定せずに占有移転禁止仮処分が可能と聞いたが、この場合、その申立は可能か？
借地権付建物の譲渡
借地権付建物を譲渡したい。地主の承諾を得るべく交渉し、交渉が決裂した場合には裁判所に許可を求める手続を依頼したい。
遊休地の有効活用
当社には遊休地があるが、国道に面しているので物販に対し賃貸して収益を上げたい。そのための法律構成（事業用的借地権、建築協力金方式の建物賃貸借等）についてそのメリット、デメリットを説明してほしい。また、契約書を作成してほしい。
共有者の一部に反対者がいるマスターリース契約の有効性
当社は共有者が８人いるビルについてマスターリース契約を締結すべく交渉中であるが、共有者の１人からどうしても承諾が得られない。残りの７人と契約することで契約は有効か。
耐震性に問題のある不動産についての賃貸人の責任
当社は不動産賃貸業を営んでいるが、昭和５６年建築基準法改正以前のビルを数棟保有している（いわゆる既存不適格建物）。今後、一定規模の地震が発生した場合において地震によりビルが倒壊するなどしてテナントに被害が生じた場合、当社は賃貸人としての責任を追及されるのか、相談したい。
耐震改修計画の認定
当社は貸ビル業を営んでいるが、このたび耐震改修工事を行うこととし、耐震改修促進法第8条に基づく耐震改修計画の認定を申請しようとしている。この認定を受けた場合、テナントとの関係でどのような法的効果が生じるのか教えてほしい。
貸ビル地下レストラン街における業務委託
当社は貸ビル業を営んでいるが、新しく建設するビルの地下に数店舗レストランを誘致しようと計画している。ただ、美味しくないレストランに残られるのは困る。やってみて不人気なら退去させられるようにしたい。どのような契約にしたらよいか。
建物賃貸借契約における連帯保証人の責任
甥が建物を借りる際に保証人になってくれと言われて連帯保証人になった。最初の賃貸借契約書には署名捺印し、印鑑証明書も差し入れたが、その後は２年ごとの更新に際して何の連絡もなく、署名捺印もしていない。およそ１５年くらいたって賃貸人と称する者から未払賃料を支払ってくれとの請求がきた。どうしたらよいか。
銀座・並木通りの賃料増額請求
当社は銀座・並木通りに貸ビルを保有しているが、近時１階の新規賃料相場は坪１０万円に達している。バブル前から賃貸しているテナントの賃料が坪３万円あまりなので増額請求したい。調停申立等やってもらえるか？
借地権譲渡の承諾への対応
私はある人に対し、建物所有目的で土地を貸しているが、借地人から借地権付で建物を第三者に譲渡したいので承諾してほしいとの申出を受けた。どのように対応したらよいか、アドバイスをしてほしい。
借地権の譲渡
親が亡くなって、屋敷を相続したが、一部借地であった。借地権付で建物を譲渡したいと思い、地主に掛け合ったが、承諾してもらえない。代理人として交渉してもらえるか、駄目な場合には借地権譲渡の許可を求めて借地非訟事件を提起してほしい。借地権の買取でもよいので交渉してほしい。
地代の供託
地主から地代を来月から２倍にすると言われた。そもそもとても払えないのでとりあえず、１０％増しの地代を持参したところ、受取を拒否された。地代を供託したいが、代行してもらえるか？
借地権価額の高額化と借地権譲渡許可
私は借地に建物を建てて住んでいるが、建物を借地権付で譲渡して他へ移転したいと思う。地主に相談したところ、「譲渡は認めない、要らないなら返せ」とのことであった。そこで借地権譲渡について地主の承諾に変わる許可申請をしてほしい。それと地主が承諾しない場合にはいつ譲渡できるのかも分からないので価額を叩かれるように思う。譲渡価額を高額するための方策があるか、あるとすれば実行してほしい。
賃貸借契約書がない土地賃貸借
祖父の代から土地を貸しており、地代はきちんと入っているものの、なにしろ戦前のことなので契約書がない。賃借人と話し合って契約書を作っておこうとアプローチはするが、梨の礫である。賃借人と交渉して契約書を交わしてほしいのだが、引き受けてもらえるか？
土壌汚染のある借地権を競落
私は、さきごろ土壌汚染対策法が定める汚染物質が基準を上回る水準となっている土地の借地権を競売で落札した。評価書にも土壌汚染についての言及があり、そのために物件の価額は７割も下げられていた。
競落後には、借地権譲渡許可の申立をする必要があると聞いたが、その代理を引き受けてもらえるか？また、土壌汚染対策法との関係では、借地権譲渡許可の手続において話し合いで底地を買い取るようにした方がよいのか？アドバイスをしてほしい。