不動産弁護士 http://fudosanbengoshi.com/ 不動産ビジネス（不動産売買、不動産賃貸、不動産管理、不動産信託、不動産証券化）の予防法務、法的紛争を数多く手がける弁護士が高品質な法的サービスを提供します。 ja Copyright 2010 Fri, 07 Nov 2008 01:37:36 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss test http://fudosanbengoshi.com/syokai/test.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/test.html 弁護士紹介 Fri, 07 Nov 2008 01:37:36 +0900 不動産会社の民事再生手続と保有物件の取得 ある不動産会社が民事再生手続開始の申立をしたが、申立前に同社が購入した不動産で取得したいものがある。再生債務者の申立代理人と売買契約の交渉窓口となってもらえるか？ http://fudosanbengoshi.com/post_81.html http://fudosanbengoshi.com/post_81.html 0001)　不動産売買 10022)　倒産 Wed, 08 Oct 2008 12:02:00 +0900 ＢＭ契約におけるＰＭの破綻 当社は、ある不動産会社とビルについてのＢＭ（ビルマネジメント）契約を締結しているが、その不動産会社が破産した。その不動産会社はオーナーではなく、オーナーである信託銀行との間でＰＭ（プロパティマネジメント）契約を締結している。 この場合の債権回収を引き受けてもらえるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0007/post_80.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0007/post_80.html 0006)　プロパティマネジメント 0007)　ビルマネジメント 10022)　倒産 Wed, 08 Oct 2008 11:49:22 +0900 耐震改修工事に際しての立ち退き交渉・訴訟 耐震改修工事に際しては、テナントの一時退去が必要となる場合がありますが、その場合の費用については別途ご相談いただければ幸いです。

]]> http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_62.html http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_62.html 費用 Thu, 11 Sep 2008 09:33:48 +0900 弁護士　芥川 壮介 (SOSUKE AKUTAGAWA) （略歴） １９９９年　９月　　　慶應義塾大学総合政策学部卒業 ２００６年１１月　　　司法試験合格 ２００８年　９月　　　弁護士登録（第二東京弁護士会） 那須・本間法律事務所入所 （主な経歴） 　システム開発会社勤務（２０００年４月～２００４年２月） http://fudosanbengoshi.com/syokai/_sosuke_akutagawa.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/_sosuke_akutagawa.html 弁護士紹介 Mon, 08 Sep 2008 12:03:02 +0900 室外機と低周波 当社が保有する賃貸マンションの１階にはコンビニエンスストアが入居しておりｌ、２階よりも上階が賃貸住宅となっている。屋上にはコンビニエンスストアのエアコン及び冷蔵庫の室外機が設置されているが、最上階のテナントから「室外機から低周波が発生している。頭痛や耳鳴りの被害を受けたので損害賠償請求したい。」と言われた。どのように対応したらよいか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_79.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_79.html 0003)　不動産賃貸借 Mon, 11 Aug 2008 19:52:33 +0900 テナントによる物の放置 １階店舗で賃貸しているテナントが通路に大量の物を積みあげている。撤去するように要請しているが、言を左右にして応じない。どのようにしたらよいか？ そうして困っているところ、同じビルの他のテナントから「上記の大量のもののために顧客が通行できず、そのために逸失利益が発生した。ついては来月の賃料から相殺させてほしい」と言ってきた。どうしたらよいか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_78.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_78.html 0003)　不動産賃貸借 Mon, 11 Aug 2008 19:45:50 +0900 日当 　事件処理のために遠方への出張が必要な場合は、出張をするごとに出張日当をいただきます。協議の上で増減額できます。　 ア　半日（往復２時間超４時間以下）　標準額　３万円～５万円　 イ　１日（往復４時間超） 標準額　５万円～１０万円 http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_77.html http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_77.html 費用 Mon, 11 Aug 2008 19:22:49 +0900 事件の費用（着手金・報酬） 経済的利益着手金報　酬 300万円以下の部分10%14% 300万円を超え、3000万円以下の部分6%9%3000万円を超え、3億円以下の部分3%6%3億円を超える部分2%4%

]]> http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_75.html http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_75.html 費用 Mon, 11 Aug 2008 19:12:15 +0900 【番外編】　残暑お見舞い申し上げます。 涼風献上という趣旨でこの夏、撮った写真をアップさせていただきました。ご笑覧下さい。

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那須・本間法律事務所　弁護士　本間伸也

]]> http://fudosanbengoshi.com/post_74.html http://fudosanbengoshi.com/post_74.html 不動産散歩 Mon, 11 Aug 2008 17:16:45 +0900 法律相談料 初回法律相談料は一律に１万円とさせていただいております。 法律相談とは、弁護士に事件処理を依頼する前の段階の相談です。相談の後に弁護士に依頼するかどうかはご相談者の自由です。弁護士のアドバイスだけが欲しいという方も、ご遠慮なくご相談下さい。　なお、当事務所においては初回のご相談で十分にお話しをお聞かせいただくため、初回の法律相談については時間にかかわらず、一律に１件１万円とさせていただいております。大抵のご相談は１時間半程度で終わりますが、ゆったりとしたお気持ちでじっくりお話をお聞かせ下さい。 http://fudosanbengoshi.com/post_73.html http://fudosanbengoshi.com/post_73.html Fri, 08 Aug 2008 17:14:29 +0900 賃借人の逮捕・勾留 マンションを賃貸していたが、賃料未払となり、そのうちにテナントが警察に逮捕され、勾留されていることが判明した。どのように対応したらよいか、アドバイスしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_72.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_72.html 0003)　不動産賃貸借 Fri, 08 Aug 2008 15:39:44 +0900 賃借人の民事再生 賃借人が民再生手続開始の申立をした。未収賃料が発生しているのだが、これを回収するにはどうしたらよいか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_71.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_71.html 0003)　不動産賃貸借 10022)　倒産 Fri, 08 Aug 2008 15:27:58 +0900 会社更生法３９条と賃貸借契約の解除 東京地裁平成１０年４月１４日　判例タイムズ１００１号２６７頁 ＜事案＞　 １　建物の賃借人について、会社更生手続開始の申立がなされ、会社更生法３９条に基づき弁済禁止の保全命令が発令。 ２　賃貸人が未収賃料について催告。 ３　保全管理人は弁済禁止の保全命令があることを理由として、支払拒絶。 ４　賃貸人、保全管理人に対し、解除の意思表示 ＜判旨＞ 　会社更生法３９条の規定に基づき債務弁済禁止の保全処分が命じられたときは、これにより会社はその債務を弁済してはならないとの拘束を受けるのであるから、右保全処分前に生じた賃料の未払賃料の支払を求める催告が保全処分後にあった場合には、会社はその債務を弁済してはならないのであり、したがって、会社が右催告に応じて支払をしないことに違法性がないから、賃料の支払の遅滞を理由とする賃貸借契約の解除の意思表示をしても、契約解除の効果は発生しない。 　債務弁済保全処分が命じられる前に、既に賃料の不払が賃貸借契約上の信頼関係を破壊する程度に達しており、賃料支払の催告をすることなく契約解除をし得る場合には、Ｘは保全処分又は更生手続開始決定後であっても、保全管理人又は更生管財人に対し、契約解除の意思表示をすることにより、賃貸借契約を解除することができる。 http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/00013/post_70.html http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/00013/post_70.html 00013)不動産賃貸 1022)倒産 Tue, 05 Aug 2008 21:19:23 +0900 公益通報者保護法に基づく外部通報窓口 以上 ]]> http://fudosanbengoshi.com/komon/post_69.html http://fudosanbengoshi.com/komon/post_69.html 顧問弁護士 Tue, 22 Jul 2008 22:42:05 +0900 賃借人が破産した場合において敷金に質権が設定されていた場合 Ｑ　破産管財人が、破産者を賃借人とする建物賃貸借の賃料等をあえて支払わず、敷金を充当する処理をして破産財団の充実を図ることが、敷金返還請求権に質権の設定を受けていた質権者に対する関係で許されるか？ Ａ　否定（最高裁平成１８年１２月２１日、判例タイムズ１２３５号１４８頁）。 　破産者は破産前に質権者に対し、質権設定契約に基づき質権の目的物の担保価値維持義務を負っていたものであるから、破産管財人も拘束される。 http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/00013/post_68.html http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/00013/post_68.html 00013)不動産賃貸 Thu, 10 Jul 2008 12:56:39 +0900 店舗の営業譲渡（事業譲渡） 当社は土地を借り、その上に建物を建築して店舗を営んでいるが、このたび経営資源を他に集中する必要が生じたため、店舗毎営業譲渡（事業譲渡）したい。契約の交渉の仕方、契約書の作成を依頼できるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10023/post_67.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10023/post_67.html 10023)事業譲渡 Mon, 07 Jul 2008 20:41:44 +0900 マスターリースと賃貸人の民事再生 当社は建物の所有者から建物を一括して賃借し（マスターリースを受け）、テナントにサブリースしているが、建物の所有者が民再生手続開始の申立をした。どのように対応したらよいか、敷金は再生計画でカットされるのか、相談したい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_66.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_66.html 0005)　マスターリース 10022)　倒産 1003)　敷金保証金 Mon, 07 Jul 2008 20:39:35 +0900 遺言と代襲相続（東京高裁 平成１８年６月２９日） 判例タイムズ１２５６号１７５頁 Ｑ　（事案を単純化します。）Ａが子Ｂに対しＡに属する不動産を相続させるとの遺言がしたところ、Ｂが死亡し、その後にＡが死亡した。その場合、Ｂの子ＣはＢを代襲相続したとして、他の受遺者に対し、自己の相続分を主張できるか？ Ａ　肯定 なお、現在上告中であり、最高裁の判断が待たれます。 http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat80/0003_1/post_65.html http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat80/0003_1/post_65.html 0003)相続 Tue, 24 Jun 2008 15:41:56 +0900 屋上防水とテナント変電設備 当社はオーナーから一棟のビルのマスターリースを受け、同時にプロパティマネジメントも受託している。あるテナントに対し、ビルの屋上に変電設備を設置することを認めているが、屋上の防水が劣化して雨漏りが生じたため、早急に屋上防水工事を実施したい。 その場合に変電設備の撤去を求めることができるか、またそれに要する費用負担はどのように考えればよいか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_58.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_58.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース 0006)　プロパティマネジメント 10051)　建物明渡請求 Thu, 19 Jun 2008 14:08:18 +0900 事務所　所在地・連絡先 ]]> http://fudosanbengoshi.com/syozaichi.html http://fudosanbengoshi.com/syozaichi.html Tue, 17 Jun 2008 10:22:49 +0900 団体 全日本不動産協会（営業保証金による弁済請求） 全国宅地建物取引業協会連合会 日本不動産鑑定協会                  ]]> http://fudosanbengoshi.com/link/post_40.html http://fudosanbengoshi.com/link/post_40.html リンク Mon, 16 Jun 2008 12:08:36 +0900 日本橋本石町　日本銀行本館 【所在地】
東京都中央区日本橋本石町
（半蔵門線「三越前」 駅Ｂ１出口徒歩１分、銀座線「三越前」駅Ａ５出口徒歩２分、ＪＲ「神田」駅南口徒歩７分、ＪＲ「東京」駅八重洲北口徒歩８分、 「三井記念美術館」下車）

【竣工時期】 １８９６年

【設計】 辰野金吾

【施工】－

日本橋　本石町　日本銀行　本館　写真

 

那須・本間法律事務所　弁護士　本間伸也

]]> http://fudosanbengoshi.com/sanpo/post_64.html http://fudosanbengoshi.com/sanpo/post_64.html 不動産散歩 Wed, 11 Jun 2008 15:34:59 +0900 日本橋　三井タワー

日本橋　三井タワー　写真

 

那須・本間法律事務所　弁護士　本間伸也
]]> http://fudosanbengoshi.com/sanpo/post_63.html http://fudosanbengoshi.com/sanpo/post_63.html 不動産散歩 Wed, 11 Jun 2008 15:34:02 +0900 データベース 国土交通省地価公示／都道府県地価調査 土地総合情報システム 土地基本調査                  ]]> http://fudosanbengoshi.com/link/post_59.html http://fudosanbengoshi.com/link/post_59.html リンク Tue, 10 Jun 2008 19:27:18 +0900 法令 電子政府 不動産産業政策審議会報告 宅地建物取引業法令改正                  ]]> http://fudosanbengoshi.com/link/post_60.html http://fudosanbengoshi.com/link/post_60.html リンク Tue, 10 Jun 2008 19:08:49 +0900 敷金に質権が設定された場合における賃借人たる破産管財人 ＜事案＞ ・建物の賃借人が金融機関のため、賃貸人に差し入れた敷金に質権を設定。 ・その後賃借人が破産し、破産管財人と賃貸人が未払賃料を敷金に充当する旨合意。 ・金融機関から貸金債権を譲り受けた債権者が破産管財人に対し、不当利得返還請求。 ・破産財団は未払賃料を支払うのに十分潤沢であった。 ＜判例要旨＞ 破産者は質権の目的物たる敷金を維持する義務があり、破産管財人もそれを承継する。財団債権としての未払賃料を支払うに十分足りる破産財団がある場合、破産管財人は未払賃料を随時弁済する義務があるとして不当利得返還請求を認容した原判決を維持。 ＜コメント＞ 破産管財実務において、賃貸人と未払賃料等に敷金を充当する旨合意をすることはしばしば行われています。今後破産管財人としては財団が潤沢である場合において、敷金に質権が設定されているときには注意が必要です。 http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat80/1003_1/post_53.html http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat80/1003_1/post_53.html 0002) マスターリース 1003) 敷金・保証金 1022)倒産 Wed, 04 Jun 2008 22:25:04 +0900 マスターリース契約においてサブリース賃料連動条項が定められている場合のフリーレントの扱い 東京地裁判決　平成18年8月31日　金融商事判例1251-6 ＜事案＞ １　Ｘ、Ｙに対し建物をマスターリース （１）マスターリース賃料ははサブリース賃料の８０%相当とする(賃料連動条項）。 （２）空室時のマスターリース賃料は直前のサブリース賃料の６０%相当とする。 ２　Ｙ、Ｚ（転借人）に対し、3ヶ月間のフリーレントでサブリース。 ３　Ｘ、Ｙに対し、フリーレント期間のマスターリース賃料がゼロ円になるのは不当であるとして賃料を請求 ＜判旨＞ １　フリーレントはサブリース賃料の免除である。賃料連動条項がある場合、賃貸人に著しい不利益が生じない等の特段の事情がない限り、賃貸人には対抗できない。 ２　本件は以下の理由により賃貸人に著しい不利益を及ぼすものではない。 （１）賃貸期間2年3ヶ月に対し、フリーレント期間3ヶ月であること （２）本件のマスターリース賃料を平準化すると直前のマスターリース賃料の９６．４％に相当すること （３）このサブリース賃料は付近の平均月額賃料と近似すること （４）フリーレントによらなかった結果、サブリース賃料の減額を余儀なくされることもありうること ３　本件フリーレントは賃貸人との関係で信義則に反しない。 ４　本件空室補償条項は、サブリース契約が終了し、新たにサブリース契約が締結されるまでの間、賃貸人に一定の収益の確保を保証するとともに、サブリース賃料が得られないにもかかわらず、マスターリース賃料の支払い義務を賃借人に課すことにより賃借人が転借人を獲得するよう促進することを企図したものである。よって、現にサブリース契約が成立している本件において空室補償条項は適用されない。 以上 http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/0002_1/post_52.html http://fudosanbengoshi.com/cat71/cat79/0002_1/post_52.html 0002) マスターリース Wed, 04 Jun 2008 20:35:49 +0900 弁護士　山平　喜子　（YOSHIKO YAMAHIRA） （略歴） ２００３年１１月　　司法試験合格 ２００４年３月　　　京都大学法学部卒業 ２００５年１０月　　弁護士登録（第二東京弁護士会） 　　　　　　　　 那須・本間法律事務所入所 （主な経歴） 第二東京弁護士会子どもの権利に関する委員会幹事（２００６年４月～） http://fudosanbengoshi.com/syokai/yoshiko_yamahira.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/yoshiko_yamahira.html 弁護士紹介 Wed, 04 Jun 2008 20:26:45 +0900 弁護士　野口　隆一　（RYUUICHI NOGUCHI） （略歴） １９９８年３月　　　中央大学法学部卒業 ２００２年１１月　　司法試験合格 ２００４年１０月　　弁護士登録（第二東京弁護士会）、 　　　　　　　　　　那須・本間法律事務所入所 （主な経歴） 第二東京弁護士会倒産法研究会会員（２００４年１０月～） 第二東京弁護士会倒産法制検討委員会委員（２００４年１０月～） http://fudosanbengoshi.com/syokai/ryuuichi_noguchi.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/ryuuichi_noguchi.html 弁護士紹介 Wed, 04 Jun 2008 20:26:13 +0900 弁護士　本間　伸也　（SHINYA HOMMA) （略歴） １９９４年３月　　　東京大学法学部卒業 １９９４年１０月　　司法試験合格 １９９７年４月　　　弁護士登録、 那須法律事務所入所 ２００２年４月　　　那須・本間法律事務所　パートナー （主な経歴） 法とコンピュータ学会会員（１９９８年４月～） 事業再生実務家協会会員（２００３年～） ＩＮＳＯＬ（倒産実務家国際協会）会員（２００７年～） 株式会社アールテックウエノ　社外取締役（２００９年６月～） （主な倒産事件） 会社更生事件－国土道路（株）、日産建設（株）、都築紡績グループ１１社　等 民事再生事件－エルゴテック（株）、三栄ビルディング（株）　等 特別清算事件－第一ファイナンス（株）、シーキューコーポレーション（株）等 破産事件－松栄建設（株）等多数 （著作） 「新　再生計画事例集」（商事法務研究会　2006-9) 「再生・更生・破産の比較でみる倒産実務ハンドブック」（財経詳報社2005-9） 「倒産手続における相殺の実務」（新日本法規2005-4） 「新破産法解説」（三省堂　2004-12）「新会社更生法解説」（三省堂　2003-4) 「再生計画事例集」（商事法務研究会　2002-8) 「平成１４年商法改正の解説「株式会社運営の電子化」（財経詳報社　2002-4） 「著作権法コンメンタール（下巻）」（東京布井出版、2002-1） 「著作権法コンメンタール（上巻）」（東京布井出版、2000-4） 「インターネットビジネスの法律ガイダンス」（毎日コミュニケーションズ、1997-9 ）いずれも共同執筆 （雑誌等寄稿） 実務の相談「中途採用した人材を試用期間中に解雇しても問題はないか」（「経営者会報2009年5月」日本実業出版） 「仮はついても侮れない『仮差押・仮処分・仮登記』の意味と効力を教えます。」（「企業実務2008年9月」日本実業出版） 「ＳＯＨＯベンチャー１１０番」（「オンラインマガジンべんべん（ベンチャーリンク）」ベンチャー企業家向けに月１回連載（1997-12～2003-3） 「インターネット暗号戦争」（ＰＣＷＯＲＫ1998-6毎日コミュニケーションズ） 「盗聴法」（ＰＣＷＯＲＫ1997-11 毎日コミュニケーションズ） ]]> http://fudosanbengoshi.com/syokai/0002shinya_homma.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/0002shinya_homma.html 弁護士紹介 Wed, 04 Jun 2008 20:25:32 +0900 弁護士　那須　克巳　（KATSUMI NASU） （略歴） １９７２年３月　　　一橋大学法学部卒業 １９７４年１０月　　司法試験合格 １９７７年４月　　　弁護士登録（第二東京弁護士会） １９７９年４月　　　那須法律事務所開設 （主な経歴） 第二東京弁護士会倒産法制検討委員会委員長（１９９９年５月～２００１年４月） 第二東京弁護士会倒産法研究会代表幹事（２０００年１１月～２００２年１０月） 事業再生研究機構幹事 ＩＮＳＯＬ（倒産実務家国際協会）会員 全国倒産処理弁護士ネットワーク常務理事 事業再生実務家協会理事 大宮法科大学院大学教授（２００５年４月～２００８年８月） 新司法試験考査委員（倒産法）（２００５年１１月～２００７年１０月） （主な倒産事件） 会社更生事件－（株）東食、国土道路（株）、協栄生命（株）、日産建設（株）、都築紡績グループ１１社　等 民事再生事件－東洋製鋼（株）、ザ・プリビレッジゴルフクラブ（株）、エルゴテック（株）、新陽環境開発（株）、（株）イーヤマ　等 特別清算事件－（株）カネイチ、第一ファイナンス（株）、シーキューコーポレーション（株）、 （株）ハイタッチ双葉　等 破産・和議事件－多数 （著書） 破産・和議の基礎知識（青林書院1996-12）、倒産法実務事典（きんざい1999-4）、詳解民事再生法の実務（第一法規2000-3）、新裁判実務体系・破産法（青林書院2000-9）、新会社更生法解説（三省堂2003-4）、条解民事再生法（弘文堂2003-8）、再生・再編事例集１（商事法務2004-2）、新しい会社更生法（有斐閣2004-2）、更生計画の実務と理論（事業再生研究機構2004-6）、新裁判実務体系・会社更生法民事再生法（2004-11）ほか、（いずれも共同執筆） （その他団体） 江戸川区法律相談協力会会員（１９７９年４月～２００５年１２月） 佐倉市行財政システム改革推進懇話会委員（１９９５年１１月～１９９８年１１月） http://fudosanbengoshi.com/syokai/0001_katsumi_nasu.html http://fudosanbengoshi.com/syokai/0001_katsumi_nasu.html 弁護士紹介 Wed, 04 Jun 2008 20:24:22 +0900 未登記建物の買い受け 未登記建物を買い受けることにした。売買の決済に立ち会ってほしい。そもそもどういう点に注意して取り引きすればよいか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_51.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_51.html 0001)　不動産売買 Wed, 04 Jun 2008 18:28:44 +0900 マスターリース契約の解約 信託銀行とマスターリース契約、プロパティマネジメント契約を締結し、物件を賃借し、且つ管理に当たっているが、信託銀行側からこれらの契約について解約予告を受けた。如何に対応するべきか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_50.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_50.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:28:11 +0900 競売と敷金承継 マスターリース契約を締結し、賃料の５０ヶ月分相当敷金をオーナーに預託していたが、競売によりオーナーが変わった。新オーナーに対し、従前オーナーに預託した敷金全額の返還を求めることができるか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1007/post_49.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1007/post_49.html 1007)　競売・公売 Wed, 04 Jun 2008 18:26:52 +0900 賃借人の破産 賃借人が破産手続開始の申立をした。この場合、開始決定後の賃料、原状回復費を最大限回収してほしい。管財人との交渉、管財人に対する訴訟を引き受けてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10022/post_48.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10022/post_48.html 0003)　不動産賃貸借 10022)　倒産 Wed, 04 Jun 2008 18:20:35 +0900 サブリース・テナントの立ち退き交渉 マスターリース契約を締結して転貸している物件について、オーナーからテナントを立ち退かせてほしいと要請された。立ち退き交渉を引き受けてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_47.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_47.html 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:19:08 +0900 耐震補強工事とテナントの立ち退き 当社は貸ビル業を営んでいるが、耐震性にやや問題のあるビルがある。そこで順次、耐震改修工事を実施したいと考えているが、工事に際してはテナントに一時退去していただく必要がある。一連の手続についてアドバイスをしてほしい。また、テナントとの交渉が決裂した場合、代理人として交渉してほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1001/post_46.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1001/post_46.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース 1001)　耐震改修 Wed, 04 Jun 2008 18:18:43 +0900 アセットマネージャーの交代 当社はファンドが信託受益権を取得した物件についてプロパティマネージャーとして委託を受けてプロパティマネジメント業務を行っているが、このたび受益権が譲渡され、同時にアセットマネージャーも交代することとなった。その際の覚書をドラフトしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0004/post_45.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0004/post_45.html 0002)　信託受益権売買 0004)　アセットマネジメント 0006)　プロパティマネジメント Wed, 04 Jun 2008 18:17:54 +0900 賃料の増額 賃料増額請求、その後の調停、差額賃料請求等一連の手続をしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1004/post_44.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1004/post_44.html 0003)　不動産賃貸借 1004)　賃料増減額請求 Wed, 04 Jun 2008 18:17:21 +0900 逆鞘マスターリースの解消 サブリース賃料の方がマスターリース賃料よりも安い、いわゆる逆鞘のマスターリース契約がある。これを解消したいと思うが、解消する際の注意事項、特に敷金の保全の方法についてアドバイスをしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/post_43.html http://fudosanbengoshi.com/post_43.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:16:45 +0900 立体駐車場と借地借家法 当社はタワー型の駐車場のマスターリースを受け、転貸している。暗証番号式で、駐車する場所についてはそのときどきで一定していない。 この場合、建物の賃貸借として借地借家法が適用されるのか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1009/post_42.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1009/post_42.html 0003)　不動産賃貸借 1009)　駐車場契約 Wed, 04 Jun 2008 18:16:17 +0900 マスターリース契約とサブリース契約の各賃料の発生時期 当社はある新築ビルについてオーナーとマスターリース契約を締結し、テナントにサブリースすることになった。マスターリース契約においては内装工事期間中に賃料は発生しない旨規定されているが、サブリースについては賃料が発生することになっている。マスターリース契約における賃料が発生する前にサブリース契約の賃料を発生させて問題がないか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_41.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_41.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:15:44 +0900 天井漏水と賃借人からの損害賠償請求 当社はマンションを賃貸している。屋上防水が切れていたのか、大雨の日に天井から漏水してしまい、テナントから損害賠償請求を受けた。どのように対応したらよいか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1011/post_39.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1011/post_39.html 0003)　不動産賃貸借 1011)　漏水事故 Wed, 04 Jun 2008 18:15:09 +0900 駐車場契約と借地借家法 駐車場を賃貸しているが、駐車場契約に借地借家法の適用はあるか。借地借家法の適用があるとすると賃料の３ヶ月分程度を滞納しないと解除が認められないと聞いたが・・・。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1009/post_38.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1009/post_38.html 0003)　不動産賃貸借 1009)　駐車場契約 Wed, 04 Jun 2008 18:14:25 +0900 賃借人以外の占有者 未払賃料がたまったので賃貸借契約を解除したい。最近現場に行ったら別の会社の看板が玄関扉についていた。どのように対応したらよいか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10051/post_37.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10051/post_37.html 0003)　不動産賃貸借 10051)　建物明渡請求 Wed, 04 Jun 2008 18:13:55 +0900 架空人名義での賃貸借 賃料未払が継続しているので契約を解除する旨の通知をしたところ、郵便が届かなかった。ようやく賃借人の居所を尋ね宛てたところ、名義貸しで一度も住んだことはないとのことであった。他方、賃貸物件では最近引っ越してきたような夫婦が住んでいる。一体今誰が住んでいるのか皆目分からないが、確実に明渡を実現するための方策はあるのか？債務者を特定せずに占有移転禁止仮処分が可能と聞いたが、この場合、その申立は可能か？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_36.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_36.html 0003)　不動産賃貸借 10051)　建物明渡請求 Wed, 04 Jun 2008 18:11:25 +0900 借地権付建物の譲渡 借地権付建物を譲渡したい。地主の承諾を得るべく交渉し、交渉が決裂した場合には裁判所に許可を求める手続を依頼したい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10041/post_35.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10041/post_35.html 0003)　不動産賃貸借 10041)　借地非訟 Wed, 04 Jun 2008 18:10:51 +0900 遊休地の有効活用 当社には遊休地があるが、国道に面しているので物販に対し賃貸して収益を上げたい。そのための法律構成（事業用的借地権、建築協力金方式の建物賃貸借等）についてそのメリット、デメリットを説明してほしい。また、契約書を作成してほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_34.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_34.html 0003)　不動産賃貸借 1010)　建築協力金 Wed, 04 Jun 2008 18:10:14 +0900 共有者の一部に反対者がいるマスターリース契約の有効性 当社は共有者が８人いるビルについてマスターリース契約を締結すべく交渉中であるが、共有者の１人からどうしても承諾が得られない。残りの７人と契約することで契約は有効か。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_33.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_33.html 0003)　不動産賃貸借 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:09:38 +0900 信託契約の終了とマスターリース契約の終了 当社は、信託銀行が信託譲渡を受けたビルを信託銀行からマスターリースを受けて、転貸している。そうしたところ、信託委託者と信託銀行の信託譲渡契約が解約されることとなり、信託銀行からマスターリース契約の終了を求められている。応じなければならないか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_32.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_32.html 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 18:09:05 +0900 土地賃貸借と更新料 私は土地を貸しているが、このたび契約期間の満了となる。賃借人から更新料をもらえれば契約を更新したいと思うが、どうしたらよいか？ http://fudosanbengoshi.com/post_18.html http://fudosanbengoshi.com/post_18.html Wed, 04 Jun 2008 17:54:50 +0900 駐車場契約の改訂 当社は駐車場を営んでいるが、いくつか問題パターンが出てきたので駐車場契約を改訂したい。契約書をチェックしてもらえるか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_17.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_17.html 0003)　不動産賃貸借 1009)　駐車場契約 Wed, 04 Jun 2008 17:54:13 +0900 耐震性に問題のある不動産についての賃貸人の責任 当社は不動産賃貸業を営んでいるが、昭和５６年建築基準法改正以前のビルを数棟保有している（いわゆる既存不適格建物）。今後、一定規模の地震が発生した場合において地震によりビルが倒壊するなどしてテナントに被害が生じた場合、当社は賃貸人としての責任を追及されるのか、相談したい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_16.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_16.html 0003)　不動産賃貸借 1001)　耐震改修 Wed, 04 Jun 2008 17:53:33 +0900 耐震改修計画の認定 当社は貸ビル業を営んでいるが、このたび耐震改修工事を行うこととし、耐震改修促進法第8条に基づく耐震改修計画の認定を申請しようとしている。この認定を受けた場合、テナントとの関係でどのような法的効果が生じるのか教えてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1001/post_15.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/1001/post_15.html 0003)　不動産賃貸借 1001)　耐震改修 Wed, 04 Jun 2008 17:53:05 +0900 貸ビル地下レストラン街における業務委託 当社は貸ビル業を営んでいるが、新しく建設するビルの地下に数店舗レストランを誘致しようと計画している。ただ、美味しくないレストランに残られるのは困る。やってみて不人気なら退去させられるようにしたい。どのような契約にしたらよいか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_14.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_14.html 0003)　不動産賃貸借 Wed, 04 Jun 2008 17:52:34 +0900 建物賃貸借契約における連帯保証人の責任 甥が建物を借りる際に保証人になってくれと言われて連帯保証人になった。最初の賃貸借契約書には署名捺印し、印鑑証明書も差し入れたが、その後は２年ごとの更新に際して何の連絡もなく、署名捺印もしていない。およそ１５年くらいたって賃貸人と称する者から未払賃料を支払ってくれとの請求がきた。どうしたらよいか。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_13.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_13.html 0003)　不動産賃貸借 1008)　保証人 Wed, 04 Jun 2008 17:50:41 +0900 マスターリース契約における賃貸人からの解約 マスターリース契約において賃貸人からの解約が認められるとの判例があると聞いたが、本当か？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_12.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_12.html 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 17:49:57 +0900 マスターリース契約中における賃借人たる地位の承継 当社はビルオーナーからビルを一括借り上げ（マスターリース）し、転貸しているが、営業の対象については新築建物に限定していた。しかしながら、近時、既にマスターリース中の既存建物（抵当権設定済み）についても積極的に営業することになった。そこでその契約書をチェックしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_11.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0005/post_11.html 0005)　マスターリース Wed, 04 Jun 2008 17:49:22 +0900 銀座・並木通りの賃料増額請求 当社は銀座・並木通りに貸ビルを保有しているが、近時１階の新規賃料相場は坪１０万円に達している。バブル前から賃貸しているテナントの賃料が坪３万円あまりなので増額請求したい。調停申立等やってもらえるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_10.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_10.html 0003)　不動産賃貸借 1004)　賃料増減額請求 Wed, 04 Jun 2008 17:48:52 +0900 投資用不動産購入に際しての法的アドバイス 不動産投資をしようとしているが、その際、売買契約書をチェックし、確定した契約書について意見書を作ってほしい。また、売主に対しインタビューをするが、その際、同席して、適宜質問していただき、売主からもらう陳述書を作ってほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_9.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_9.html 0001)　不動産売買 Wed, 04 Jun 2008 17:48:26 +0900 借地権譲渡の承諾への対応 私はある人に対し、建物所有目的で土地を貸しているが、借地人から借地権付で建物を第三者に譲渡したいので承諾してほしいとの申出を受けた。どのように対応したらよいか、アドバイスをしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_8.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_8.html 0003)　不動産賃貸借 10041)　借地非訟 Wed, 04 Jun 2008 17:47:27 +0900 借地権の譲渡 親が亡くなって、屋敷を相続したが、一部借地であった。借地権付で建物を譲渡したいと思い、地主に掛け合ったが、承諾してもらえない。代理人として交渉してもらえるか、駄目な場合には借地権譲渡の許可を求めて借地非訟事件を提起してほしい。借地権の買取でもよいので交渉してほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_7.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_7.html 0003)　不動産賃貸借 10041)　借地非訟 Wed, 04 Jun 2008 17:46:48 +0900 遺産分割と登記 父親が死亡し、母と兄弟3人で実家を相続した。遺産分割協議も終わったので移転登記をしたい。移転登記手続を依頼できるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10031/post_6.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat78/10031/post_6.html 10031)　相続・遺産分割・遺言 Wed, 04 Jun 2008 17:46:05 +0900 地代の供託 地主から地代を来月から２倍にすると言われた。そもそもとても払えないのでとりあえず、１０％増しの地代を持参したところ、受取を拒否された。地代を供託したいが、代行してもらえるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_5.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_5.html 0003)　不動産賃貸借 1004)　賃料増減額請求 Wed, 04 Jun 2008 17:42:25 +0900 借地権価額の高額化と借地権譲渡許可 私は借地に建物を建てて住んでいるが、建物を借地権付で譲渡して他へ移転したいと思う。地主に相談したところ、「譲渡は認めない、要らないなら返せ」とのことであった。そこで借地権譲渡について地主の承諾に変わる許可申請をしてほしい。それと地主が承諾しない場合にはいつ譲渡できるのかも分からないので価額を叩かれるように思う。譲渡価額を高額するための方策があるか、あるとすれば実行してほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_4.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_4.html 0001)　不動産売買 0003)　不動産賃貸借 10041)　借地非訟 Wed, 04 Jun 2008 17:41:00 +0900 公売で落札した土地に産廃が埋まっていた 公売で落札した土地に建物を建てようとボーリング調査を行ったところ、ほぼ全面に表土から深さ５メートルまで産業廃棄物と思われるものが埋まっていることが判明した。入札を取り消すことはできないのか、また、債務者に対して何らかの請求はできないのか？土壌汚染対策法によって所有者たる私が何らかの義務を課されることはないのか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_3.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/fudosan-baibai/post_3.html 0001)　不動産売買 1002)　土壌汚染 10021) 産業廃棄物 1007)　競売・公売 Wed, 04 Jun 2008 17:40:04 +0900 宅建業者に対する損害賠償 私はある宅建業者からマンションを購入したが、その際、管理費や修繕積立金を預けた。しかし、当該宅建業者は管理費等の預託金を管理組合に引き渡さない。どうしたらよいか？宅建業者には営業保証金というのがあると聞いたが、そこから支払を受けることは可能か？可能とすればその代理を依頼できるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0009/post_2.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0009/post_2.html 0001)　不動産売買 0009)　宅地建物取引業 1006)　営業保証金 Wed, 04 Jun 2008 17:38:08 +0900 賃貸借契約書がない土地賃貸借 祖父の代から土地を貸しており、地代はきちんと入っているものの、なにしろ戦前のことなので契約書がない。賃借人と話し合って契約書を作っておこうとアプローチはするが、梨の礫である。賃借人と交渉して契約書を交わしてほしいのだが、引き受けてもらえるか？ http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_1.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post_1.html 0003)　不動産賃貸借 Wed, 04 Jun 2008 17:37:07 +0900 土壌汚染のある借地権を競落 私は、さきごろ土壌汚染対策法が定める汚染物質が基準を上回る水準となっている土地の借地権を競売で落札した。評価書にも土壌汚染についての言及があり、そのために物件の価額は７割も下げられていた。 競落後には、借地権譲渡許可の申立をする必要があると聞いたが、その代理を引き受けてもらえるか？また、土壌汚染対策法との関係では、借地権譲渡許可の手続において話し合いで底地を買い取るようにした方がよいのか？アドバイスをしてほしい。 http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post.html http://fudosanbengoshi.com/cat72/cat77/0003/post.html 0003)　不動産賃貸借 1002)　土壌汚染 1007)　競売・公売 Wed, 04 Jun 2008 17:33:36 +0900 顧問料 Ｑ　顧問料はお幾らですか？ A　不動産ビジネス関連の会社様との顧問契約は月額５万円（消費税別途）からご相談させていただいております。 不動産ビジネスにかかわる法律問題についてはこれまで多数のご相談、ご依頼をいただいて参りましたので、必ずお役に立てるものと自負しております。事例につきましては「ご相談事例・ご依頼事例」からご関心のあるカテゴリをご覧いただければ幸いです。 http://fudosanbengoshi.com/komon/0001.html http://fudosanbengoshi.com/komon/0001.html 顧問弁護士 Tue, 03 Jun 2008 20:27:10 +0900 顧問弁護士としての心がけ Q　顧問弁護士として心がけていることはありますか？ Ａ　事情をきちんときき、まず法的にはどうなるかについてしっかり詰めます。そのうえで、単なる法的解釈に留まらず、経営上の判断をも考慮し、ビジネス感覚に沿った解決策を提案するように努めています。 http://fudosanbengoshi.com/komon/post_54.html http://fudosanbengoshi.com/komon/post_54.html 顧問弁護士 Sat, 10 May 2008 13:37:42 +0900 法律相談料 　初回法律相談料は一律に１万円とさせていただいております。 　 法律相談とは、弁護士に事件処理を依頼する前の段階の相談です。相談の後に弁護士に依頼するかどうかはご相談者の自由です。弁護士のアドバイスだけが欲しいという方も、ご遠慮なくご相談下さい。　なお、当事務所においては初回のご相談で十分にお話しをお聞かせいただくため、初回の法律相談については時間にかかわらず、一律に１件１万円とさせていただいております。大抵のご相談は１時間半程度で終わりますが、ゆったりとしたお気持ちでじっくりお話をお聞かせ下さい。 http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_76.html http://fudosanbengoshi.com/hiyou/post_76.html 費用 Sat, 11 Aug 2007 19:15:02 +0900